Korkokatto – mitä se tarkoittaa ja kannattaako se?

Korkokatosta puhutaan usein kansan kielellä myös maksimikorkona, jonka yli laina ei mene. Esimerkiksi vakuudettomissa lainoissa on laissa määritelty maksimikorko, jonka yli korko ei saa nousta. Kyseessä on kuitenkin eri asia kuin maksullinen korkosuojaus. 

Lainan korkokatto - tällainen se on

Lainan korkokattoa harkitessa on hyvä ottaa huomioon, onko kyseessä tavallinen asuntolaina vai kenties ASP-laina. Ensiasunnon ostajalle tarkoitettu ASP-laina nimittäin sisältää valtion kustantaman korkotuen ensimmäisen kymmenen vuoden ajaksi. Jos sen korko menee yli 3,8 prosentin, valtio maksaa ylittyvän koron määrästä 70 prosenttia. Velallisen ei tarvitse itse hakea tukea, vaan pankki laskuttaa ylittyvän osuuden suoraan Valtiokonttorilta. 

Korkosuojauksesta puhutaan yleisesti myös lainan korkokattona, sillä sen avulla voidaan määritellä lainalle etukäteen maksimikorko, joka ei ole sidottu Euriboriin tai muihin viitekorkoihin. Korkotason ollessa maksimikattoa alempi korkoa maksetaan viitekoron ja pankin marginaalin tai mahdollisen lattiakoron mukaisesti.

Asuntolainan korkokattoa ei tule sekoittaa lainojen yleiseen korkokattoon, joka määrittelee erilaisille vakuudettomille kulutusluotoille maksimikoron lainsäädännön tasolla.

Korkokatolla lisäturvaa

Korkosuojaus on pankkilainoihin tarjottava maksullinen lisäpalvelu. Sitä käytetään yleisesti asuntolainojen koron suojaukseen. Korkosuojauksella varustetulla lainalla on maksimikorko, joka ei ylity, vaikka yleinen viitekorko nousisi sitä korkeammaksi.

Lainan korkosuojauksen voi ottaa uuteen asuntolainaan monissa pankeissa, ja lisäksi sitä tarjotaan lisäpalveluna myös vanhoihin asuntolainoihin. Palvelusta maksetaan joko kuukausittaista erää lainanmaksun yhteydessä, tai joissain tapauksissa se voidaan maksaa kertaostona.

Korkosuojaus otetaan aina tietyksi ajanjaksoksi kerrallaan. Mitä pidemmälle ajalle suojauksen haluaa, sitä kalliimpi se on.

Korkosuojaus asuntolainaan- näin se toimii

Lainan korkosuojaus voidaan käytännössä toteuttaa kolmella eri tavalla:

• Asuntolainan korkokatolla

• Lainan korkoputkella

• Kiinteäkorkoisella asuntolainalla

Korkosuojauksesta maksetaan kuukausittaista summaa, jotta asuntolainan korko ei voi nousta tietyn rajan yli. Korkokatolla suojatun lainan maksimikorko vaihtelee sopimuksen mukaan. Mitä pienemmän maksimikaton korolle haluaa, sitä enemmän palvelusta joutuu myös maksamaan.

Korkokaton hinta

Korkokatolla varustetun asuntolainan avulla pääset hyötymään myös laskevista koroista. Korko ei voi kuitenkaan laskea tiettyä pankin marginaalia alemmaksi, eikä korko voi uusissa lainoissa mennä miinukselle, vaikka viitekorko olisikin miinuksella.

Asuntolainan korkokaton ohella korkojen nousulta on mahdollista suojautua myös kiinteäkorkoisella asuntolainalla. Kiinteä korko on aina viitekorkoa isompi, mutta sen avulla voit tietää jokaisen kuukausierän hinnan tarkalleen pitkälle tulevaisuuteen.

Tässä on hypoteettinen esimerkki, miten korkotaso voi vaikuttaa kuukausierien suuruuksiin ja lainan kokonaiskuluihin koron pysyessä kiinteänä koko laina-ajan: 

• Kuukausieräksi muodostuu 424 EUR, kun lainasumma on 40 000 EUR, todellinen vuosikorko 5,12% ja takaisinmaksuaika on 10 vuotta. Kokonaiskustannukset ovat laina-ajalta 50 911 EUR. 

• Kuukausieräksi muodostuu 444 EUR, kun lainasumma on 40 000 EUR, todellinen vuosikorko 6,17% ja takaisinmaksuaika on 10 vuotta. Kokonaiskustannukset ovat laina-ajalta 53 290 EUR, joten kulut kasvaisivat yli 2 000 EUR aiempaan esimerkkiin verrattuna. 

• Jos todellinen vuosikorko nousisi edellisestä esimerkistä n. 1,06% eli todellinen vuosikorko olisi 7,23% ja lainaa olisi yhä 40 000 EUR sekä takaisinmaksuaika pysyisi 10 vuodessa, lainan kokonaiskulut olisivat 55 732 EUR ja kuukausierä olisi 464 EUR. Kokonaiskuluja olisi siis yli 2 000 EUR enemmän koko laina-ajalle kuin prosenttiyksikön alemmalla tasolla ja yli 4 000 EUR enemmän kuin ensimmäisessä esimerkissä. 

Valitsetko sittenkin korkoputken?

Korkoputki toimii käytännössä niin kuin korkokattokin, mutta siinä lainalle määritellään aina myös tietty lattiakorko, jonka alle korko ei laske. Käytännössä myös korkokatolla varustettuihin lainoihinkin sisältyy kuitenkin tietty lattiakorko pankin korkomarginaalin muodossa. Pankki suosittelee tiettyä korkoputkea viitekorkotilanteen mukaisesti.

Tätä korkosuojaus on käytännössä:

1. Esimerkki 1: viitekorko asuntolainaa ottaessa 0 %, viitekorko viiden vuoden kuluttua 4 %. Ilman korkosuojausta maksat lainan korosta aluksi vain pankin korkomarginaalia. Myöhemmin maksat korkoa 4 % + pankin marginaali.
   Korkokatolla varustetun asuntolainan korko on alussa pankin korkomarginaali/mahdollinen lattiakorko. Myöhemmin korko on korkokaton maksimi, esimerkiksi 1,5 %. Lisäksi maksetaan kuukausittain korkokaton hintaa.
   Kiinteällä korolla varustetun asuntolainan korko on koko ajan sama. Korko riippuu ainoastaan lainanottohetkellä määritellystä korosta.

2. Esimerkki 2: viitekorko asuntolainaa ottaessa 0 %, viitekorko viiden vuoden kuluttua 1 %.
   Ilman korkosuojausta maksat lainasta aluksi pelkkää pankin korkomarginaalia tai minimikorkoa. Myöhemmin maksat 1 %:n korkoa ja mahdollista korkomarginaalia.

Korkokatolla varustetun asuntolainan korko on alussa korkoputken lattiakorko tai muu vastaava minimikorko, lisäksi maksetaan kuukausimaksua. Viiden vuoden kuluttua korosta maksetaan 1 % tätä enemmän. Korko ei kuitenkaan nouse korkokattoon asti, joten suojaus ei vaikuta laskevasti korkoon myöhemminkään.

Kiinteäkorkoisesta asuntolainasta maksetaan koko ajan alussa määritettyä korkoa + pankin marginaalia.

Mielenrauhaa pienellä rahalla

Asuntolainaan korkosuojauksen ottanut asiakas maksaa mielenrauhasta. Jos korot nousisivat selvästi nykyistä tasoa ylemmäksi, korkosuojauksen ottanut asiakas joutuu silti maksamaan ainoastaan koron maksimikattoa. Sen sijaan, jos korot eivät nousekaan korkokaton ajanjaksolla ylemmäksi – tai nousevat vain marginaalisesti ylemmäksi – korkosuojauksesta tulee maksaneeksi ainoastaan ylimääräistä.

Käytännön tasolla korkosuojaus voi osoittautua joko kannattavaksi sijoitukseksi tai turhaksi lisämenoeräksi. Kaikki riippuu yleisestä korkotasosta, joka määrittelee, paljonko esimerkiksi asuntolainasta maksetaan korkoa ilman korkosuojausta.

Korkosuojauksen plussat ja miinukset

• Korkosuojauksen ottaminen on kannattavaa, jos korkojen uskoo lähivuosina nousevan.

• Korkosuojaus on mahdollista ottaa myös silloin, jos yleinen korkotaso on jo noussut ylemmäksi.

• Vaikka korkosuojausta mainostetaan vakuutuksena, joka tuo mielenrauhaa, on se yhtä lailla riskisijoitus.

• Sekä kiinteäkorkoinen asuntolaina että korkokatolla varustettu asuntolaina ovat tavallista viitekorkoon perustuvaa asuntolainaa kalliimpia vaihtoehtoja. Jos korot eivät nousekaan, niistä joutuu vain maksamaan ylimääräistä.

Korkokatto vai kiinteäkorkoinen laina?

Korkokatto ja kiinteäkorkoinen asuntolaina suojaavat samalta asialta, vaikka ne eroavatkin hinnoittelun osalta toisistaan.

Korkokatto tai korkoputki sopii sinulle, jos haluat vakuutuksen korkojen nousun varalta, mutta tahdot silti hyötyä myös alhaisemmista koroista. Korkokaton ottamalla voit yhä tehdä joustavasti muutoksia lainan maksuohjelmaan ja maksat korkosuojauksesta vain tiettyä lisähintaa. Korkokatosta joudut kuitenkin maksamaan kuukausittain.

Kiinteä korko taas sopii, jos haluat maksaa aina samankokoista tasaerää korkotilanteesta riippumatta. Et hyödy matalammasta korosta, mutta et myöskään joudu maksamaan ylimääräistä korkojen noustessa. Kiinteän koron lainaan ei voi tehdä vapaasti maksuohjelman muutoksia.

Voiko korkokaton purkaa?

Korkokaton purkaminen ei useimmissa tapauksissa ole mahdollista. Asuntolainaan hankitun korkokaton voi käytännössä purkaa vain maksamalla lainan loppuun – silloin et joudu maksamaan myöskään korkokaton kuukausikuluja.

Jos olet hankkinut korkosuojaukseksi kiinteäkorkoisen asuntolainan, ei korkoa voi myöhemmin muuttaa viitekorkoon perustuvaksi. Kiinteäkorkoisen asuntolainankin voi maksaa kerralla pois, mutta silloin joudut yleensä maksamaan pankille jonkin luopumiskulun.

Korkokattoa/-suojausta ei yleisesti ole mahdollista purkaa ennenaikaisesti. Mieti siis tarkasti jo lainanottohetkellä, haluatko lainalle korkokaton.

Korkosuojauksen ottaminen vanhalle lainalle

Korkokatto on yleensä mahdollista ottaa myös vanhaan asuntolainaan. Monet pankit tarjoavat korkokattoa lisäpalveluna, jonka voi ostaa myös jälkikäteen.
Vanhalle lainalle otettava korkokatto suojaa mahdolliselta korkojen nousulta. Jos korot ehtisivät kuitenkin nousta jo ennen korkokaton ottamista, tai korkotason noususta on selkeitä merkkejä, korkokatto on kalliimpi tai korkokaton taso on korkeammalla.

Korkosuojauksen hinta

Korkosuojauksen hintaan vaikuttaa moni eri asia. Hinnoittelu on osin henkilökohtaista asiakkaan luottoluokituksen mukaan, ja lisäksi siihen vaikuttavat muun muassa markkinatilanne, korkosuojauksen tyyppi, korkosuojauksen kesto sekä lainan koko.

Korkokatosta maksetaan yleensä kuukausittaista maksua jokaisen lainanlyhennysenyhteydessä. Hinta voi olla esimerkiksi muutaman kympin lisää jokaiseen kuukausierään.

Kiinteäkorkoisessa asuntolainassa ei yleensä ole erillistä lisämaksua, vaan asiakas maksaa ainoastaan viitekorkoa korkeampaa korkoa pankille. Kiinteän koron asuntolainassa et voi kuitenkaan hyötyä korkotason laskemisesta alemmalle tasolle.

Erilaisten korkosuojausten ja lainamarginaalien hinnoittelu on yksilöllistä. Lainoja kilpailuttamalla voit saada sinulle parhaat tarjoukset.

Kannattaako korkokatto?

Korkojen nousu on tärkeää ottaa huomioon jo lainaa ottaessa. Laina kannattaa aina mitoittaa siten, että sen maksaminen onnistuu myös tilanteessa, jossa korot nousisivat korkeammalle.

Korot ovat olleet historiallisen alhaalla jo pidempään, joten lainan kustannuksia kannattaa miettiä myös pidemmällä tähtäimellä. Vaikka lainaan ei hankkisikaan mitään ylimääräistä korkosuojauspalvelua, kannattaa lainaerän hinta laskea myös korkeammalle korolle – jotta tiedät pystyväsi maksamaan lainaa takaisin myös hieman korkeammalla kuukausierällä.

Parhaiten korkojen nousulta voi suojautua säästämällä itse rahaa. Maksaessasi lyhennyseriä, laita vaikka aina 2 %:n korkoa vastaava summa säästöön, jolloin voit myöhemmin korkojen noustessa käyttää säästettyjä rahoja korkeamman kuukausierän maksamiseen.

Tee esimerkiksi näin:
Laita 2 %:n korkoa vastaava summa säästöön aina maksaessasi lainan lyhennyserää
Jos korko nousee korkeammaksi, maksa ylimääräinen korko-osa säästöistä

Muut lainan lisäpalvelut

Pankit tarjoavat korkosuojauksen, kuten korkokaton ja kiinteän koron, ohella myös muita lisäpalveluita lainoihinsa.

Takaisinmaksuturva on pankkilainaan otettava lisäpalvelu, joka turvaa lainanmaksun esimerkiksi työttömyyden, työkyvyttömyyden, tapaturman tai kuoleman varalta. Maksamalla vakuutusmaksua kuukausittain, voit turvata lainan takaisinmaksun yllättävien tilanteiden varalta.

Takaisinmaksuturvasta on olemassa erilaisia tasoja. Laaja takaisinmaksuturva suojaa kattavasti elämän eri käänteissä, mutta se on myös huomattavasti hinnakkaampi.

Usein kysytyt kysymykset

• Kannattaako korkosuojaus ottaa?
• Miten asuntolainan korkosuojaus toimii?
• Paljonko lainan korkosuojaus maksaa?
• Voiko korkokaton ottaa jälkikäteen?
• Kannattaako ottaa kiinteä korko?