Lainan korkokatto – mistä oikein on kyse?

Asuntolaina korkokatto

Toinen korkokatto on asuntolainan korkokatto, joka on taas eri asia.

Pankit myyvät asuntolainan korkokattoa – puhutaan myös korkosuojasta – hanakasti lainaneuvotteluiden yhteydessä, ja pääasiallisesti se on ollut pankeille varsinkin matalan korkotason aikoina ja vakaan talouden olosuhteissa tasaista liiketoimintaa. Kyse on pankin omasta palvelusta, joka määritellään pankin omien ohjeiden mukaan. Toisin kuin edellä kuvatussa kulutusluottojen lainakatossa, ei tässä tapauksessa valtiolla ole roolia.

Asiakkaan kannalta kyse on vakuutuksesta. Mikäli jotakin korkotaso syystä tai toisesta lähtisi kasvuun, korkokatto suojaisi pahimmilta kustannusten nousuilta. Yksiselitteistä vastausta siihen, kannattaako korkokatto ottaa, ei ole. Korkokatto on maksullinen palvelu, jonka kannattavuus tai kannattamattomuus riippuu korkotason yleisestä kehityksestä. Mielenrauhaa sen käyttö joka tapauksessa antanee useimmille, kun korkojen nousu on vaikeaa ennustaa.

Niin kutsuttu korkoputki esitetään joskus korkokaton synonyymina, mitä se ei ole. Korkoputki määrittää korolle ylärajan lisäksi myös alarajan. Toisin kuin korkokatoista, ei putkista makseta erillistä korvausta pankille. Putken alaraja eli minimikorko on tavallisesti markkinakorkoa korkeampi, joten putken antama vakuutusarvo ikään kuin maksetaan tällä minimikorolla.

Tavallisesti asuntolaina korkokatto on saatavilla enintään 7-10 vuodeksi, mutta joillain pankeilla on tarjolla jopa 14 vuoden katto. Mitä pidemmälle ajalle asuntolainan korkokatto otetaan, sitä kalliimpi se on. Samaten katon hinta on sitä suurempi, mitä alempana katto on.

Ensiasunnon ostajien kannattaa myös korkosuojan ansiosta huomioida ASP-lainan säästön tuoma mahdollisuus. Yksi ASP:n parhaista puolista on sen sisältämä korkotuki: mikäli ASP-lainan korko ylittää korkotuen aikana (10 vuotta) 3,8 prosenttia, maksaa valtio 70 % tuon tason ylittävästä korosta. Asp laina korkokatto on siis omalla tavallaan tässä korkotuessa.

Viitekorko

Viitekoron käsitteen ymmärtäminen auttaa lainojen ja luottojen kokonaishinnan sekä vuorostaan korkokaton käsitteen hahmottamisessa. Lainan hintaan vaikuttaa etenkin asuntolainoissa oleellisesti se viitekorko, johon laina on sidottu. Viitekorkoja ovat muun muassa Euribor ja pankkien omat Prime-korot. Muita lainan hintaan vaikuttavia tekijöitä ovat marginaalikorko, perustamiskulut, vuosimaksut, käsittelykulut ja mahdolliset muut kulut, kuten osamaksusta aiheutuva maksulisä. Näiden kustannuksien noustessa on hyvä harkita pankin vaihtoa.

Asuntolainat on tavallisesti sidottu Suomessa 12 kuukauden Euriboriin, joskin lyhyemmät Euribor ja esimerkiksi Primet tulevat kysymykseen. Vakuudeton laina ja luottokortit tyypillisesti sidottu 3 kuukauden Euriboriin. 12 kk Euribor tarkastellaan aina nimensä mukaisesti 12 kuukauden välein, 3kk Euribor aina 3 kuukauden välein jne. Euriborin yhteydessä oleva aikamääritelmä siis kertoo, kuinka usein korko tarkistetaan nykyisen korkotason mukaisesti.

Toisin kuin lainan marginaali, viitekorko on muuttuva. Euribor ennuste on siis haastavaa. Viitekoron kehitykseen vaikuttavat maailmanlaajuinen taloustilanne, inflaatio ja yleinen korkotaso. Juuri viitekoron nousun suojaksi lainoihin ja luottoihin otetaan korkokattoja.

• Kannattaako ottaa korkokatto?
  Tähän ei ole oikeaa tai väärää vastausta, sillä korkokatossa on oikeastaan kyse vakuutuksesta. Mikäli riskit realisoituvat ja korkotaso nousee korkeuksiin, on korkokaton ottaminen ollut kannattavaa. Mikäli taas riski ei realisoidu ja korkotaso nousee korkeintaan maltillisesti, voi korkokaton hinta aiheutua pelkäksi tappioksi. Mikäli stressaat herkästi ja haluat mielenrauhaa, korkokattoa kannattaa harkita.
• Milloin korot ovat matalalla?
  Useimmiten matala korkotaso liitetään tilanteeseen, jossa talouskasvua pyritään ruokkimaan tekemällä rahan lainaamisesta halpaa. Korot ovat jo vuosien ajan olleet ennätyksellisen matalalla. Maailmantaloudessa on eletty matalien korkojen aikakautta vuoden 2008-09 finanssikriisin ajoista lähtien.

  12 kuukauden euribor on ollut negatiivinen helmikuusta 2016 alkaen. Vasta kevään 2020 koronakriisi on saanut 12 kk:n euriborin nousuun, mutta kyseinen viitekorko on edelleen tätä kirjoitettaessa negatiivinen.

• Pitääkö korkokatto ostaa koko laina-ajalle?
  Ei pidä, ja esimerkiksi edes normaalipituisten asuntolainojen tapauksessa se ei ole mahdollistakaan, sillä asuntolainamarkkinoiden pisimmät korkokatot ovat saatavilla 14 vuoden ajalle.