Asunto-osakkeen ja talon myyntiverotus – tämä sinun on hyvä tietää

Asunto-osakkeen myyntiverotus – aika vaikuttaa veron määrään

Myyntivoitto on verotonta tuloa, jos olet omistanut asuntosi vähintään kaksi vuotta ja sinä tai perheesi on asunut asunnossa omistusaikanasi vähintään kahden vuoden ajan vakituisesti ja yhtäjaksoisesti. Perheeseesi lasketaan puoliso ja alaikäiset lapset.

Asunnon myyntivoitto on veronalaista tuloa, jos olet myymässä alle kaksi vuotta sitten ostettua asuntoa, jossa sinä tai perheesi ei ole asunut asunnossa vakituisesti vähintään kahta vuotta. Jos esimerkiksi olet ostanut asunnon ja sen jälkeen vuokrannut sen toisen henkilön käyttöön, ehdot verovapaalle myyntivoitolle eivät täyty.

Talon myyntivoittovero – milloin sitä maksetaan?

Verottajan ohjeiden mukaan henkilöllä tai perheellä voi olla samanaikaisesti vain yksi vakituinen asunto.

Henkilöllä voi kuitenkin olla omistuksessaan useampia asuntoja, joita hän on eri aikoina käyttänyt vakituisena asuntonaan siten, että oman asunnon luovutusvoiton verovapauden edellytykset täyttyvät. 

Asunnon myynti on verotonta vain silloin, kun sitä on jossakin omistamisen vaiheessa käytetty vähintään kaksi vuotta vakituisena asuntona.

Verovapautta koskevia säännöksiä ei sovelleta luovuttajan vapaa-ajan asunnon tai muiden asuntojen luovutuksiin, jos hän ei ole käyttänyt asuntoa vakituisena asuntonaan kahta vuotta. Asunnon luovutuksen ei tarvitse tapahtua välittömästi oman asumisen päätyttyä. Asunto on voinut esimerkiksi olla vuokrattuna oman käytön ja luovutuksen välisenä aikana.

Jos huoneistosta tai rakennuksesta on alle puolet ollut omana tai perheen vakituisena asuntona, luovutusvoitosta on verovapaata vain tätä omaa käyttöä vastaava osa.

Myyntivoittovero – Näin se lasketaan

Kun myyt omakotitalon tai osakehuoneiston, sinulle tulee siitä yleensä joko myyntivoittoa eli luovutusvoittoa tai myyntitappiota eli luovutustappiota. Kun lasket voiton tai tappion määrää, vähennä asunnon myyntihinnasta.

• asunnosta maksamasi ostohinta ja mahdollinen varainsiirtovero

•    voiton hankkimiskulut, kuten välityspalkkiot ja toimitusmaksut.

Jos olet saanut asunnon lahjaksi tai perinnöksi, voit vähentää myyntihinnasta lahjaverotuksessa tai perintöverotuksessa käytetyn verotusarvon.

Suomessa sekä asunnon vuokraamisesta että myymisestä saatavat voitot lasketaan pääomatuloiksi. Pääomatulojen veroprosentti verovuonna 2024 on 30 % aina 30 000 euroon asti. Yli 30 000 euron pääomatuloista maksetaan veroa 34 %.

Esimerkki 1: Myyt 170 000 eurolla ostamasi sijoitusasunnon 205 000 eurolla. Saat voittoa yhtyeensä 35 000 euroa, josta sinulle jää välityspalkkion jälkeen 32 000 euron myyntivoittoa. Maksat siitä pääomaveroa 34 % eli yhteensä 10 880 euroa.

Esimerkki 2. Myyt perheesi omistaman omakotitalon. Pienen pintaremontin (8000 euroa) jälkeen saat talosta 25 000 myyntivoittoa verrattuna alkuperäiseen ostohintaan. Koska talo on ollut perheenne omistuksessa jo 10 vuotta, et joudu maksamaan myyntivoitosta lainkaan veroa. Todelliseksi myyntivoitoksi lasketaan myyntivoiton ja sitä edeltäneen pintaremontin välinen summa eli 17 000 euroa.

Miten asunnon tai talon myyntivoitto ilmoitetaan verottajalle?

Asunnon myyntivoittovero maksetaan ensisijaisesti ennakkoverona. Voit hakea ennakkoveroa OmaVerossa, jossa saat myös päätöksen ennakkoveron määrästä. Jos olet ottanut käyttöön sähköisen viranomaisasioinnin osoitteessa suomi.fi/viestit, saat ilmoituksen antamaasi sähköpostiosoitteeseen, kun päätös ennakkoverosta on OmaVerossa. Päätöksessä on tiedot veron maksamista varten.

Voit maksaa ennakkoveron joko OmaVerossa, verkkopankissasi, e-laskuna tai suoramaksuna. Jos maksat ennakkoveroa riittävästi, sinun ei tarvitse maksaa jäännösveroa eli mätkyjä. Myöhässä olevalle maksulle kertyy korkoa ja maksaton vero voidaan periä myös ulosottoteitse.

Kuinka myyntitappio ilmoitetaan verottajalle?

Jos olet myynyt omaisuuttasi alhaisemmalla hinnalla kuin olet sitä hankkinut, sinulle on aiheutunut luovutustappiota. Omaisuuden luovutuksesta syntynyt tappio voidaan vähentää saaduista luovutusvoitoista verovuonna ja kolmena sitä seuraavana vuotena sitä mukaa kuin voittoa kertyy. Luovutustappiota ei oteta huomioon pääomatulolajin alijäämää vahvistettaessa.

Luovutusvoitot ja -tappiot on ilmoitettava veroilmoituksessa tai veroehdotuksessa. 

Milloin kiinteistön myyntivoittoverosta voi saada vapautuksen?

Veron maksamisesta voi saada vapautuksen vain erittäin poikkeuksellisissa tilanteissa. Vapautuksen voi saada veron ja viivästysseuraamusten maksamisesta joko osittain tai kokonaan.

Poikkeustilanne voi liittyä esimerkiksi perityn asunnon myyntiin. Se voi olla verovapaata, koska perintöverotuksessa käytetty asunnon verotusarvo rinnastetaan todelliseen hankintamenoon. Tällöin luovutushinnasta voidaan vähentää asunnon perintöverotuksen verotusarvo ja voiton hankkimiseen liittyvien menojen yhteismäärä, eikä verottavaa voittoa ehkä jää näiden erien vähentämisen jälkeen lainkaan.