Asuntolainan vakuus: mitä se tarkoittaa ja miten se toimii?
Asuntolainaa hakiessa pankki kartoittaa lainanhakijan tulot ja menot sekä varat ja velat. Niiden perusteella pankki arvioi, kuinka suuri asuntolaina hakijalle voidaan myöntää ja millaisia vakuuksia sen takaisinmaksun vakuudeksi tarvitaan.
Mikä on asuntolainan vakuus?
Lainan vakuudella tarkoitetaan omaisuutta, jonka asuntolainan ottaja antaa pankille pantiksi siltä varalta, että ei pystyisi maksamaan lainaa takaisin sovitusti. Asuntolainan vakuutena on aina ensisijaisesti ostettava asunto.
Asunto-osake lainan vakuutena
Asunto käy vakuutena pankista riippuen noin 70-80 prosentilla sen nykyisestä arvosta. Loput asunnon hinnasta lainanhakijan tulee täyttää omarahoitusosuudella tai mahdollisilla maksullisilla lisävakuuksilla.
Lainan takauksena voi toimia myös muu omaisuus tai henkilö. Monesti vanhemmat toimivat lastensa ensimmäisten asuntolainojen takaajina asunto-osakkeen tai kiinteistön vakuusarvon ja valtion takauksen ylittävän osuuden osalta.
Miten asunnon vakuusarvo lasketaan?
Pankit arvioivat asunnon vakuusarvon sen markkina-arvosta. Esimerkiksi Nordea ilmoittaa sivuillaan, että asunnon vakuusarvo on 75 prosenttia sen markkina-arvosta, jolloin omia säästöjä tai muita vakuuksia tarvitaan 25 prosenttia. Asunnon arvo taas on hinta, jolla se myytäisiin asuntomarkkinoilla.
Esimerkki: Jos ostat 100 000 euron asunnon, sen vakuusarvo on 75 000, jonka verran saisit asuntolainaa. Jos tarvitsisit lainaa enemmän kuin 75 000, tarvitset lisävakuuksia tai omia säästöjä.
Mitä muita lainantakauksia on tarjolla?
Yllä olevassa esimerkissä olevalle 100 000 euron asuntolainalle tarvitaan asunnon vakuusarvon ylittävän 25 prosentin osuudelle lisävakuus.
Esimerkiksi Nordeassa lainan vakuudettomalle osalle voi ostaa Nordean OmaTakauksen tai valtion osatakauksen.
OmaTakausta voit ostaa enintään 15 % asuntolainasta, ensiasunnonostajana 20 %.
Valtion osatakauksen saa puolestaan enintään 10 prosentille asuntolainasta.
Osuuspankissa lainan lisävakuudeksi voi ostaa Garantian lainatakauksen tai Osuuspankin oman luottotakauksen.
Garantian lainatakaus on maksullinen takaus asuntolainaan. Takauksen enimmäismäärä on 55 000–125 000 euroa velallista tai velallisia ja asuntoa kohden. Takauksen määrä on enintään 30 % asunnon arvosta. Takaus voidaan ottaa yhteen omassa käytössä olevaan asuntoon ja on voimassa enintään 10 vuotta.
Asuntolainan luottotakaus on myöskin maksullinen takaus. Sen voi hankkia osuuspankista lainaneuvotteluiden yhteydessä. Luottotakauksen enimmäismäärä on 50 000 euroa velallista tai velallisia ja asuntoa kohden. Takaus on voimassa enintään 15 vuotta.
Valtion takaaman asuntolainan määrä voi olla enintään 85 prosenttia (ASP-korkotukilainoissa enintään 90 prosenttia) asunnon hankintahinnasta. Takaus on enintään 20 prosenttia (ASP-korkotukilainoissa enintään 25 prosenttia) lainasta, kuitenkin maksimissaan 60 000 euroa (1.1.2023 alkaen).
Esimerkki ASP-korkotukilainaan:
Asunnon myyntihinta on 235 000 euroa. Pankki myöntää asunnon ostajalle lainaa 211 500 euroa ja hänellä on omia säästöjä 23 500 euroa. Ostettavan asunnon vakuusarvo on 164 500 euroa, joten lainalle tarvitaan lisävakuuksia. ASP-korkotukilainan valtiontakaus on enintään 25 % lainan määrästä eli 47 000 euroa, joten sillä pystytään kattamana lisävakuuksien tarve kokonaan.
Täydentävät asuntolainan vakuudet
Mikäli asunnon arvo ei riitä kattamaan koko lainaa, etkä halua ostaa pankin maksullista takausta, lisävakuudeksi käyvät myös mm.
arvopaperit
kiinteistö (esimerkiksi kesämökki)
huoneisto (esimerkiksi liikehuoneisto tai sijoitusasunto)
metsäpalstat ja maapalstat
rahaksi helposti muunnettavisssa oleva omaisuus (työkoneet, tuotantolaitteet jne.)
Mitä riskejä voi olla, kun asunto on lainan vakuutena?
Huonossa markkinatilanteessa asunnon arvo saattaa laskea niin paljon, että lainaa on enemmän kuin mitä asunnolla on arvoa. Jos asunto pitää myydä, niin omistaja saattaa joutua myymään kiinteistönsä tappiolla. Tällöin lainaa voi jäädä maksettavaksi, vaikka asuntoa ei enää olisikaan.
Asunnon arvo voi laskea myös ilkivallan tai vaikkapa vesivahingon seurauksena. Mikäli lainan vakuutena oleva asunto kärsii vahinkoja esimerkiksi tulipalossa, niin asunnon korjauksista ja jälleenrakentamisesta vastaa yleensä vakuutusyhtiö.
Asuntolainoja myöntävät pankit edellyttävät yleensä lainan vakuutena olevan kiinteistön vakuuttamista erittäin kattavalla koti- ja vahinkovakuutuksella.
Mikä on jälkipantti?
Asunto-osaketta pantattaessa osakekirja luovutetaan velkojan haltuun. Pantattava osakekirja voi kuitenkin olla jo toisen, aikaisemman velkojan hallussa, jolloin tulee käyttää jälkipanttausta. Tällöin aikaisempi panttaus ei estä perustamaan esineeseen muita panttioikeuksia.
Jälkipantilla tarkoitetaan pantinhaltijan toiselle velkojalle eli jälkipantin saajalle antamaa sitoumusta, jossa yleensä pantinhaltija sitoutuu säilyttämään panttia myös jälkipantinsaajan eli toisen velkojan lukuun. Jälkipanttaus tapahtuu ensimmäisen pantinsaajan panttioikeutta huonontamatta.
Pantinhaltijan eli ensimmäisen velkojan tulee luovuttaa pantti jälkipantin saajalle, jos ensimmäisen velkojan saatava maksetaan. Mikäli pantti myydään, tulee kauppahinnasta tilittää kulujen, korkojen sekä paremmalla etuoikeudella olevien velkojien saatavan jälkeen jäävä osa jälkipantin saajalle. Ensisijaiset saatavat merkitään jälkipanttiin. Edellä olevien vastuiden määrä näkyy aina jälkimmäisestä jälkipantista, mikäli jälkipantteja on useita
