Taloyhtiön hallituksen rahankäyttö – mihin kannattaa satsata?
Miltei puolet suomalaisista asuu taloyhtiössä, ja siksi taloyhtiön hallituksen rahankäytöllä on suuri rooli jopa kansantaloudellisesta näkökulmasta. Taloyhtiön hallitus kantaa merkittävää vastuuta ja valtaa, ja sen tekemät rahankäytön päätökset heijastuvat usein pitkälle tulevaisuuteen. Mihin taloyhtiöiden hallitusten kannattaisi pistää paukkunsa?
Energiatehokkuutta parantavat investoinnit
Yksi potentiaalisimmista säästökohteista taloyhtiöissä on rakennusten lämmitys ja sähkö. Todella monessa taloyhtiössä pidetään miltei asuintilojen lämpötilassa myös sellaisia tiloja, joissa riittäisi huomattavasti alhaisempikin lämpötila – varastot ja porraskäytävät ovat esimerkkejä tällaisista tiloista. Samalla toki on hyvä kiinnittä huomioita asuntojen sopivaan lämpötilaan, jolla on merkitystä myös rakennuksen terveyteen.
Lämpötilan alentaminen ei vaadi edes rahallisia investointeja muuten kuin mahdollisten patteriventtiilien uusimisen muodossa. Venttiilien toimintaan onkin syytä kiinnittää huomioita, sillä epäkunnossa olevat venttiilit voivat johtaa ylilämmitykseen ja tätä kautta helposti estettävissä oleviin menoihin.
Älykkäät ohjausratkaisut kaukolämpöjärjestelmiin ovat tapa, jolla kulutushuippuja voidaan hallita. Koska asukkaiden lämmöntarve vaihtelee vuorokauden eri aikoina, voidaan merkittäviä säästöjä saavuttaa älyjärjestelmällä, joka osaa ennakoida kulutushuippuja. Nämä järjestelmät käyttävät lämmityksen ohjaamisen apuna sisätiloissa olevia antureita ja tekoälyä pelkän ulkolämpötilan seuraamisen sijaan.
Mahdollisten remonttien yhteydessä on hyvä tutkia mahdollisuuksia ratkaisuihin, jotka johtavat parempaan energiatehokkuuteen ja sähkösopimuksiin. Esimerkiksi rakennuksista poistuvan lämpöenergian talteenoton ratkaisut ovat yksi mahdollisuus. Useimmissa uusissa kerrostaloissa onkin käytössä lämmön talteenotto. Poistoilman lämmöntalteenottojärjestelmien hinnat lähtevät pienien kerrostalojen kohdalla liikkeelle noin 50 000 eurosta.
Vedenkulutus kuriin
Suomessa varsinainen vesipula ei ole näköpiirissä, mutta turha vedenkulutus kuluttaa energiaa ja käy kalliiksi. Varsinkin kerrostaloissa vedenkulutus tapaa olla huomattavasti pientaloja suurempaa. Yleinen trendi tosin on ollut positiivinen, sillä alle 50 vuodessa suomalaisten vedenkulutus on pudonnut 400 litran vuosikulutuksesta henkilöä kohden 150 litran keskimääräiselle tasolle.
Peseytyminen vastaa noin 40 prosentista kotitalouksien vedenkäyttöä. Asukkaille suunnattava valistus ns. lotrauksen ja veden lämmityksen kustannuksista voi olla yllättävän tehokas keino, mutta myös uusien, vettä säästävien suihkukahvojen käyttöönotto on tehokas käytännön toimi. Todellinen vesisyöppö saattaa olla myös vanhanmallinen WC-istuin, joka käyttää huuhteluun suuria vesimääriä.
Korkea vedenkulutus voi viestiä myös esimerkiksi vesihanojen tai WC-istuinten vuodoista. Jo pelkästään tällaisten vuotojen havainnoimiseksi taloyhtiössä on hyvä harjoittaa säännöllistä vedenkäytön seurantaa. Tehokkain tapa vedenkulutuksen vähentämiseksi taloyhtiössä onkin huoneistokohtaisen vesimittarin asentaminen, mikä uusissa kerrostaloissa on normi.
Kilpailutukset tehtävä perusteellisesti
Tarpeettomia remontteja tulee tietenkin välttää, mutta ilman remontteja ja remonttilainoja eivät taloyhtiöt selviä. Tällöin kuvioihin astuu lainan kilpailutus, joka on syytä tehdä hyvin – ja ensinnäkin on painottettava, että kilpailutus on tehtävää. Niin yllättävää kuin se onkin, Suomessa on koko joukko taloyhtiöitä, jotka teettävät remonttiurakoita ilman minkäänlaista kilpailutusta.
Hyvässä ja perusteellisessa kilpailutuksessa tehdään selkeä tarjouspyyntö, joka esitetään samanlaisena mahdollisimman suurelle joukolle urakoitsijoita – mutta kuitenkin vain sellaisille urakoitsijoille, joilla voidaan nähdä olevan realistiset edellytyket työn suorittamiseen. Kaikki tarjoukset tulee saattaa osakkeenomistajien nähtäväksi.
Halvinta tarjousta ei välttämättä ole syytä valita, mikäli osakkeenomistajille voidaan perustella esimerkiksi laatukriteerein jonkin toisen tarjouksen valitsemisen mielekkyys. Voidaan puhua kokonaisuuden kannalta edullisimman tarjouksen valitsemisesta nimellisesti halvimman sijaan.
Taloyhtiöstrategia auttaa päätöksenteossa
Hyvin suunniteltu on puoliksi tehty, kuuluu vanha viisaus. Se pitää paikkansa myös taloyhtiöiden suhteen, ja siksi hallituksen käytössä päätösten tukena tulisi olla taloyhtiöstrategia. Tämä on yksinkertaisimmassa muodossaan lyhyt selonteko yhdessä sovituista tavoitteista sekä toimenpiteistä, joita näiden tavoitteiden saavuttamiseen vaaditaan - vaikkapa niinkin yksinkertaiselta kuullostavassa asiassa kuin taloyhtiön kevättalkoissa.
Toimiva taloyhtiöstrategia laaditaan yhdessä asukkaiden kanssa, missä esimerkiksi asukaskysely on hyvä apuväline. Varsinkin iäkkäämmät, 60- ja 70-lukujen talot, saattavat sisältää paljon sellaisia ratkaisuja, jotka eivät vastaa nykyajan vaatimuksiin.
Taloyhtiöissä joudutaan aina ottamaan erilaisia ja keskenään ristiriitaisia näkökulmia, intressejä ja mielipiteitä huomioon investointeja suunniteltaessa. Usein asiat menevät helposti suoranaiseksi riitelyksi ja investointipäätökset jäävät tekemättä.
Tällöin taloyhtiön kokonaisintressi tulee laiminlyödyksi. Juuri näissä ristiriitatilanteissa on tärkeää, että taloyhtiöstrategia on tehtynä, sillä se tarjoaa päätöksille konkreettista tukea: hyvin laaditusta strategiasta tulisi käydä ilmi, onko tietty toimenpide sen mukainen.