Talousvinkit

Korkosuojaus – mitä se tarkoittaa ja kannattaako se?

2021-12-20
Zmarta laina

Korkosuojauksella tarkoitetaan erilaisiin lainoihin ostettavaa lisävakuutusta, joka suojaa lainan koron tilanteessa, jossa yleinen korkotaso nousisi.

Lainan korkosuojaus on yleinen lisätuote esimerkiksi asuntolainoihin. Niiden korko voidaan suojata palvelun avulla halutulle ajanjaksolle, esimerkiksi 5 tai 10 vuodeksi. Korkosuojausta tarjotaan yleensä maksimissaan 15 vuoden ajanjaksolle. 

Korkosuojauksesta puhutaan yleisesti myös korkokattona, sillä sen avulla voidaan määritellä lainalle etukäteen maksimikorko, joka ei ole sidottu Euriboriin tai muihin viitekorkoihin. Korkotason ollessa maksimikattoa alempi korkoa maksetaan viitekoron ja pankin marginaalin tai mahdollisen lattiakoron mukaisesti.

Asuntolainan korkokattoa ei tule sekoittaa lainojen yleiseen korkokattoon, joka määrittelee erilaisille vakuudettomille kulutusluotoille maksimikoron lainsäädännön tasolla.

Mikä on korkosuojaus?

Korkosuojaus on pankkilainoihin tarjottava maksullinen lisäpalvelu. Sitä käytetään yleisesti asuntolainojen koron suojaukseen. Korkosuojauksella varustetulla lainalla on maksimikorko, joka ei ylity, vaikka yleinen viitekorko nousisi sitä korkeammaksi.

Lainan korkosuojauksen voi ottaa uuteen asuntolainaan monissa pankeissa, ja lisäksi sitä tarjotaan lisäpalveluna myös vanhoihin asuntolainoihin. Palvelusta maksetaan joko kuukausittaista erää lainanmaksun yhteydessä, tai joissain tapauksissa se voidaan maksaa kertaostona.

Korkosuojaus otetaan aina tietyksi ajanjaksoksi kerrallaan. Mitä pidemmälle ajalle suojauksen haluaa, sitä kalliimpi vaihtoehto se myös on. 

Korkosuojaus voidaan käytännössä toteuttaa kolmella eri tavalla:

  • Asuntolainan korkokatolla

     

  • Lainan korkoputkella

  • Kiinteäkorkoisella asuntolainalla

Korkokatto toimii niin, että suojauksesta maksetaan jotain kuukausittaista summaa, ja asuntolainan korko ei voi nousta tietyn rajan yli. Korkokatolla suojatun lainan maksimikorko vaihtelee sopimuksen mukaan. Mitä pienemmän maksimikaton korolle haluaa, sitä enemmän palvelusta joutuu myös maksamaan.  

Korkokatolla varustetun asuntolainan avulla pääset hyötymään myös laskevista koroista. Korko ei voi kuitenkaan laskea tiettyä pankin marginaalia alemmaksi, eikä korko voi uusissa lainoissa mennä miinukselle, vaikka viitekorko olisikin miinuksella. 

Korkoputki toimii käytännössä niin kuin korkokattokin, mutta siinä määritellään lainalle myös tietty lattiakorko, jonka alle korko ei laske. Käytännössä myös korkokatolla varustettuihin lainoihinkin sisältyy kuitenkin tietty lattiakorko pankin korkomarginaalin muodossa. Pankki suosittelee tiettyä korkoputkea viitekorkotilanteen mukaisesti.

Asuntolainan korkokaton ohella korkojen nousulta on mahdollista suojautua myös kiinteäkorkoisella asuntolainalla. Kiinteä korko on aina viitekorkoa isompi, mutta sen avulla voit tietää jokaisen kuukausierän hinnan tarkalleen pitkälle tulevaisuuteen.

Esimerkki korkosuojauksesta käytännössä

Mitä lainan korkosuojaus käytännössä tarkoittaa eri tilanteissa? Keräsimme muutaman esimerkkitilanteen.

Esimerkki 1: viitekorko asuntolainaa ottaessa 0 %, viitekorko viiden vuoden kuluttua 4 %. 

  • Ilman korkosuojausta maksat lainan korosta aluksi vain pankin korkomarginaalia. Myöhemmin maksat korkoa 4 % + pankin marginaali.

  • Korkokatolla varustetun asuntolainan korko on alussa pankin korkomarginaali/mahdollinen lattiakorko. Myöhemmin korko on korkokaton maksimi, esimerkiksi 1,5 %. Lisäksi maksetaan kuukausittain korkokaton hintaa.

     

  • Kiinteällä korolla varustetun asuntolainan korko on koko ajan sama. Korko riippuu ainoastaan lainanottohetkellä määritellystä korosta.

     

Esimerkki 2: viitekorko asuntolainaa ottaessa 0 %, viitekorko viiden vuoden kuluttua 1 %. 

  • Ilman korkosuojausta maksat lainasta aluksi pelkkää pankin korkomarginaalia tai minimikorkoa. Myöhemmin maksat 1 %:n korkoa ja mahdollista korkomarginaalia.

  • Korkokatolla varustetun asuntolainan korko on alussa korkoputken lattiakorko tai muu vastaava minimikorko, lisäksi maksetaan kuukausimaksua. Viiden vuoden kuluttua korosta maksetaan 1 % tätä enemmän. Korko ei kuitenkaan nouse korkokattoon asti, joten suojaus ei vaikuta laskevasti korkoon myöhemminkään.

     

  • Kiinteäkorkoisesta asuntolainasta maksetaan koko ajan alussa määritettyä korkoa + pankin marginaalia.

Asuntolainaan korkosuojauksen ottanut asiakas maksaa mielenrauhasta. Jos korot nousisivat selvästi nykyistä tasoa ylemmäksi, korkosuojauksen ottanut asiakas joutuu silti maksamaan ainoastaan koron maksimikattoa. Sen sijaan, jos korot eivät nousekaan korkokaton ajanjaksolla ylemmäksi – tai nousevat vain marginaalisesti ylemmäksi – korkosuojauksesta tulee maksaneeksi ainoastaan ylimääräistä.

Korkokatto ja kiinteäkorkoinen asuntolaina suojaavat samalta asialta, vaikka ne eroavatkin hinnoittelun osalta toisistaan. 

Kannattaako korkosuojaus ottaa?

Käytännön tasolla korkosuojaus voi osoittautua joko kannattavaksi sijoitukseksi tai turhaksi lisämenoeräksi. Kaikki riippuu yleisestä korkotasosta, joka määrittelee, paljonko esimerkiksi asuntolainasta maksetaan korkoa ilman korkosuojausta.

Vaikka korkosuojausta mainostetaankin vakuutuksena, joka tuo mielenrauhaa, on se yhtä lailla riskisijoitus. Sekä kiinteäkorkoinen asuntolaina että korkokatolla varustettu asuntolaina ovat tavallista viitekorkoon perustuvaa asuntolainaa kalliimpi vaihtoehto. Jos korot eivät nousekaan, niistä joutuu vain maksamaan ylimääräistä.

Korkosuojauksen ottaminen on kannattavaa, jos korkojen uskoo lähivuosina nousevan. Ennustaminen on kuitenkin vaikeaa, ja samaan aikaan myös pankit tekevät itse omia ennusteitaan. Mikäli pankki uskoo korkojen nousevan lähivuosina, ei korkosuojausta saa niin edullisesti.

Korkosuojaus on mahdollista ottaa myös silloin, jos yleinen korkotaso on jo noussut ylemmäksi. Silloin korkokatto on kuitenkin joko korkeammalla tai korkokatosta joutuu maksamaan korkeampaa hintaa. Kiinteäkorkoisenkin asuntolainan korko on silloin luonnollisesti korkeampi.

Korkosuojausta harkitsevan on hyvä huomioida myös korkosuojauksen hinta. Suojauksen saa edullisimmillaan silloin, kun korkotaso on alhainen ja tilanteen uskotaan säilyvän samanlaisena pidempään. Heti, jos markkinoilla on viitteitä nopeasta korkojen noususta, myös korkosuojauksen hinta kasvaa. Korkosuojausta harkitseva saakin suojauksen edullisemmin, jos ennakoi jo etukäteen.

Korkokatto vai kiinteäkorkoinen laina?

Jos olet ottamassa asuntolainalle korkosuojausta, kannattaa pohtia myös, millä tyylillä haluat sen toteuttaa.

Korkokatto tai korkoputki sopii sinulle, jos haluat vakuutuksen korkojen nousun varalta, mutta haluat silti hyötyä myös alhaisemmista koroista. Korkokaton ottamalla voit yhä tehdä joustavasti muutoksia lainan maksuohjelmaan ja maksat korkosuojauksesta vain tiettyä lisähintaa. Korkokatosta joudut kuitenkin aina maksamaan kuukausittaista korkosuojaushintaa.

Kiinteä korko taas sopii, jos haluat maksaa aina samankokoista tasaerää korkotilanteesta riippumatta. Et hyödy matalammasta korosta, mutta et myöskään joudu maksamaan ylimääräistä korkojen noustessa. Kiinteän koron lainaan et voi tehdä maksuohjelman muutoksia vapaasti.

Voiko korkokaton purkaa?

Korkokaton purkaminen ei useimmissa tapauksissa ole mahdollista. Asuntolainaan hankitun korkokaton voi käytännössä purkaa vain maksamalla lainan loppuun – silloin et joudu maksamaan myöskään korkokaton kuukausikuluja.

Jos olet hankkinut korkosuojaukseksi kiinteäkorkoisen asuntolainan, ei korkoa voi myöhemmin muuttaa viitekorkoon perustuvaksi. Kiinteäkorkoisen asuntolainankin voi maksaa kerralla pois, mutta silloin joudut yleensä maksamaan pankille jonkin luopumiskulun.

Korkokattoa/-suojausta ei siis yleisesti ole mahdollista purkaa ennenaikaisesti. Mieti siis tarkasti jo lainanottohetkellä, haluatko lainalle korkokaton.

Korkosuojauksen ottaminen vanhalle lainalle

Korkokatto on yleensä mahdollista ottaa myös vanhaan asuntolainaan. Monet pankit tarjoavat korkokattoa lisäpalveluna, jonka voi ostaa myös jälkikäteen.

Vanhalle lainalle otettava korkokatto suojaa mahdolliselta korkojen nousulta. Jos korot ehtisivät kuitenkin nousta jo ennen korkokaton ottamista, tai korkotason noususta on selkeitä merkkejä, korkokatto on kalliimpi tai korkokaton taso on korkeammalla.

Korkosuojaus hinta ja eri hinnoittelumallit

Korkosuojauksen hintaan vaikuttaa moni eri asia. Hinnoittelu on osin henkilökohtaista asiakkaan luottoluokituksen mukaan, ja lisäksi hintaan vaikuttavat mm. markkinatilanne, korkosuojauksen tyyppi, korkosuojauksen kesto sekä lainan koko.

Korkokatosta maksetaan yleensä kuukausittaista hintaa jokaisen lainanmaksuerän yhteydessä. Hinta voi olla esimerkiksi muuttaman kympin lisää jokaiseen kuukausierään.

Kiinteäkorkoisessa asuntolainassa ei yleensä ole erillistä lisämaksua, vaan asiakas ainoastaan maksaa viitekorkoa korkeampaa korkoa pankille. Kiinteän koron asuntolainassa et voi kuitenkaan hyötyä korkotason laskemisesta alemmalle tasolle. 

Erilaisten korkosuojausten ja lainamarginaalien hinnoittelu on yksilöllistä. Lainoja kilpailuttamalla voit saada sinulle parhaat tarjoukset.

Voiko korkojen nousulta suojautua muuten?

Korkojen nousu on tärkeää ottaa huomioon jo lainaa ottaessa. Laina kannattaa aina mitoittaa niin, että sen maksaminen onnistuu myös tilanteessa, jossa korot nousisivat korkeammalle.

Korot ovat olleet historiallisen alhaalla jo pidempään, joten lainan kustannuksia kannattaa miettiä myös pidemmällä tähtäimellä. Vaikka lainaan ei hankkisikaan mitään ylimääräistä korkosuojauspalvelua, kannattaa lainaerän hinta laskea myös korkeammalle korolle – jotta tiedät pystyväsi maksamaan lainaa takaisin myös hieman korkeammalla kuukausierällä.

Parhaiten korkojen nousulta voi suojautua säästämällä itse rahaa. Maksaessasi lyhennyseriä, laita vaikka aina 2 %:n korkoa vastaava summa säästöön, jolloin voit myöhemmin korkojen noustessa käyttää säästettyjä rahoja korkeamman kuukausierän maksamiseen.

Tee esimerkiksi näin:

  • Laita 2 %:n korkoa vastaava summa säästöön aina maksaessasi lainan lyhennyserää

  • Jos korko nousee korkeammaksi, maksa ylimääräinen korko-osa säästöistä

Muut lainan lisäpalvelut

Pankit tarjoavat korkosuojauksen, kuten korkokaton ja kiinteän koron, ohella myös muita lisäpalveluita lainoihinsa. 

Takaisinmaksuturva on pankkilainaan otettava lisäpalvelu, joka turvaa lainanmaksun esimerkiksi työttömyyden, työkyvyttömyyden, tapaturman tai kuoleman varalta. Maksamalla vakuutusmaksua kuukausittain, voit turvata lainan takaisinmaksun yllättävien tilanteiden varalta.

Takaisinmaksuturvasta on olemassa erilaisia tasoja. Laajempi takaisinmaksuturva suojaa kattavammin eri tilanteissa, mutta samalla se on myös kalliimpi vaihtoehto.

Usein kysytyt kysymykset

  • Kannattaako korkosuojaus ottaa?

    Korkosuojaus on eräänlainen vakuutus, jolla voi suojautua korkotason nousemiselta. Korkosuojaus kannattaa, jos korkotaso nousee suojauksen aikana, mutta muuten se on vain lisämeno.

  • Miten asuntolainan korkosuojaus toimii?

    Asuntolainan korkosuojaus voidaan toteuttaa kuukausimaksullisena korkokattopalveluna, jolloin korko ei voi nousta tiettyä tasoa korkeammaksi edes viitekorkojen noustessa. Toinen vaihtoehto on kiinteä korko, joka ei muutu koron muuttuessa.

  • Paljonko lainan korkosuojaus maksaa?

    Korkosuojauksen hinta riippuu monesta eri tekijästä. Hintaan vaikuttaa asiakkaan luottoluokitus, yleinen korkotilanne, korkosuojauksen kesto ja korkokaton taso. Korkosuojauksesta maksetaan yleensä kuukausittain lainanlyhennysten yhteydessä.

  • Voiko korkokaton ottaa jälkikäteen?

    Isompaan lainaan on yleensä mahdollista ottaa korkokatto myös jälkikäteen. Huomaa kuitenkin, että hinnoittelu riippuu markkinoiden viitekorosta, joten korkojen jo noustua myös korkokatto on kalliimpi.

  • Kannattaako ottaa kiinteä korko?

    Kiinteä korko sopii, jos haluat tietää tasan, paljonko jokainen lainan lyhennyserä maksaa viitekorosta riippumatta. Joudut kuitenkin maksamaan kiinteässä korossa lainanottohetkellä selvästi viitekorkoa korkeampaa korkoa.

Enemmän tässä kategoriassa

Katso kaikki
Kesälomakuva
Talousvinkit Älä anna tyhjän säästöpossun pilata kesälomaasi – näin rahoitat lomamatkasi helposti
Säästötili tyhjillään ja loma alkamassa? Kilpailuttamalla lainat voit saada lomallesi edullisen rahoituksen.
Hääjuhlat
Talousvinkit Kesän hääsesonki on alkamassa – joustava pienlaina tuo pelivaraa juhlabudjettiin
Hääsuunnittelija Micu Mäkitalo organisoi hääparin budjetin ja toiveiden mukaisen, unelmien juhlapäivän.
Riina Hifumi
Talousvinkit Piharempan aika on nyt – asiantuntija kertoo, mitä se maksaa
Piharempan aika on nyt. Puutarhuri ja pihasuunnittelija Riina Hifumi kertoo, mistä kannattaa aloittaa.